深圳写字楼近1/4空置,租金下降压力

2020-06-14 17:37:08 来源:网络

记者章子怡

3月9日,第一届太平洋戴维斯在线新闻发布会表示,如果乐观预测疫情将在3月底结束,房地产年销售额将下降18%,与2019年相比,2019年全年销售额将出现2.89万亿元左右的差异,与2020年初的预期结果相比,相差3.6万亿元。

至于写字楼市场,整体写字楼成交量或受到打击,传统写字楼的批量销售将变得十分困难,大宗交易将成为资本回报的主要手段。

以广深写字楼为例,2017年至2019年,广深写字楼年平均成交量约为221亿元,到2020年,广州、深圳写字楼的预计成交量约为180亿元。

第一太平戴维斯指出,疫情叠加供应压力,造成大湾地区写字楼租金压力,其中深圳最为明显。

具体而言,深圳在2019年下半年受到大量新项目进入的驱动。新供应量达到108万平方米,空置率攀升至24.6%,写字楼租金连续四个季度下降,全市租金同比下降11.9%。

根据第一太平洋戴维斯公司的统计,过去几年,深圳的平均办公面积达到了500000平方米,办公空间的供应也平均起来了。然而,去年下半年供应的急剧增加导致深圳的空置率最高,许多业主以价格交换吸引了租户。

在未来五年内,深圳的新供应将达450万平方米,相当于现有办公面积的60%,相当于现有办公空间的70%。70%以上的新供应将集中在南山区,预计将在福田区并排供应。

即使深圳写字楼的年净吸收量继续增长,空置率仍将继续上升,2020年的平均写字楼租金也将面临更大的下行压力。但另一方面,租金成本的降低也有望帮助深圳留住企业,刺激租赁市场新需求的培育。

回顾2019年下半年,由于中国经济增长持续放缓、中美贸易争端以及大海湾地区大多数城市的新供应过剩,中国内地许多城市的办公空间市场在2019年下半年仍处于暂时调整阶段。

因此,大部分城市的写字楼市场租金和价格指数都有不同程度的下降。与此同时,香港的社会运动预计会削弱其市场信心,并对其租金和价格指数的增长构成压力。

到2019年12月底,香港和广州的空置率继续以一位数的水平徘徊,分别为4.7%和4.8%,但在2019年下半年略有上升。

由于新的供应,东莞的空置率在结构上也在上升,珠海和佛山的空置率在同一时期呈下降趋势,其中政府的支持政策是前者的重要推动力之一,而完全竞争市场的特点是后者的主要原因之一。

此外,大雁区新供应的一级写字楼共达1间。400万平方米,其中深圳是主要的新增供应来源,占75平方米。占该区域新供应总量的4%。同期,广州和东莞的新增供应量分别达到94000平方米和122000平方米,占6平方米。6%和9%。分别占新增供应总额的6%。到年底,大湾地区写字楼市场新增存储总供给量达到27台。300万平方米。

第一太平戴维斯认为,尽管最近新冠肺炎疫情对整个市场产生了一定的短期影响,但预计大湾地区写字楼市场的资产表现仍将取决于市场本身的长期基本面,如经济结构调整和当地市场供求动态,而不是突然爆发。

就疫情对经济和房地产市场的影响而言,第一太平戴维斯希望,像以往的非典事件一样,到今年夏天,情况将恢复正常,房地产市场的资产表现可能会出现有限的下滑,并在大多数情况下逐步从历史高点调整。

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